Uwagi do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Poniżej znajduje się wzór uwag do PZP Wiktoryn, jaki przygotowal pan Tomasz Zuchowski we współpracy z panem Andrzejem Białkowskim-Miller oraz ze mną korzystając z  uwag przygotowanych wcześniej przez pania Teresę Reginską.

Na dole strony uwagi są do ściagnięcia w pliku PDF oraz WORD.

Uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wiktoryn opracowanego na podstawie uchwały Nr LI/1540/2009 Rady m. st. Warszawy z dnia 19 marca 2009 roku.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), wnoszę do wyżej wymienionego projektu MPZp, następujące uwagi:

I. Uwaga do Załącznika nr 1 (który powinien być sporządzony z wykorzystaniem kopii mapy, w skali 1:1000, na której zostały oznaczone obszary objęte zakresem opracowania).

Plan ten wyznacza min. dwa obszary, o różnym przeznaczeniu tj. obszar 5.1z symbolem przeznaczenia MW, oraz bezpośrednio z tym obszarem graniczący obszar 5.2 i symbolem przeznaczenia U. Autor planu naniósł nieprzekraczalna linie zabudowy przechodzącą z obszaru 5.2 (U), na teren 5.1 (MW).

  1. Wnioskuje o stosowne przesuniecie linii zabudowy nieprzekraczalnej, która w obecnym projekcie (rysunek planu) przechodzi przez dwa obszary o różnym przeznaczeniu ( proszę o korektę i umiejscowienie jej na obszarze wyłącznie 5.2.  – kontynuacja biegu linii wyznaczonej w odległości 8m, od granicy z obszarem 5.1).

Uzasadnienie: Obecne zamieszczenie linii zabudowy nieprzekraczalnej wskazywałoby na możliwość wybudowania budynku o charakterze usługowym, na obszarze, przeznaczonym na zabudowę wielorodzinną. Należy zauważyć, iż te obszary zostały odpowiednio rozgraniczone, a co za tym idzie nie ma możliwości, prowadzenia w zaproponowany sposób wyznaczania prawnego nieprzekraczalnej linii zabudowy.

  1. wniosek o poprawienie projektowanej nieprzekraczalnej linii zabudowy po zachodniej i południowej stronie terenu, tak aby nie „obcinała” narożników istniejących budynków mieszkalnych.

 

  1. Wnioskuję o zamieszczenie na rysunku planu istniejącego szpaleru drzew, które w liczbie 36 posadzone są przy granicy obszarów 5.1 i 5.2, oraz drzew, które zlokalizowane są obecnie na znaczącej części terenu przy zbiegu ulic Aleje Jerozolimskie- Kleszczowa, zgodnie z zapisami planu realizacyjnego osiedla mieszkaniowego Floryda zatwierdzonego decyzją nr 289/92 Urzędu Dzielnicowego Warszawa Ochota z 15.05.1992r.

II. Uwagi do obszaru 5.2 U

Zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

  1. Wnioskuję o:
  • obniżenie maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy z 80% do 50%,
  • podwyższenie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej z 10% do 30%,
  • obniżenie maksymalnej wysokości zabudowy do 18m, zgodnie z zapisami planu realizacyjnego osiedla mieszkaniowego Floryda zatwierdzonego decyzją nr 289/92 Urzędu Dzielnicowego Warszawa Ochota z 15.05.1992r.,
  • obniżenie maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych do 4,
  • zmianę kąta nachylenia głównych połaci dachowych – do 35 do 45 stopni, oraz wskazaniem, że główne połacie dachowe muszą mieć symetryczne nachylenie i pokrycie dachówką lub blachodachówka w kolorze czerwonym,
  • wprowadzenie zmian w liniach zabudowy nieprzekraczalnej wg. pkt. 1 uwagi I.

 

Uzasadnienie: Proponowane zmiany, bezpośrednio nawiązują do istniejącej zabudowy zlokalizowanej na obszarze oznaczonym symbolem 5.1. Należy zauważyć, że rolą uchwalenia mpzp, jest wprowadzenie zasad i kryteriów, wprowadzających przemyślany porządek urbanistyczny i ład przestrzenny, co powinno mieć swoje odzwierciedlenie w wyznaczonych obszarach, bez tzw. kolizji wzrokowej zarówno pod względem formy zabudowy – architektury, jak również podstawowych parametrów charakteryzujących daną zabudowę, takich jak: wskaźnik powierzchni zabudowy, wysokość zabudowy, liczba kondygnacji nadziemnych wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, itp.

Brak nawiązania do sąsiedniej zabudowy ( obszar 5.1) nie jest uzasadniony, albowiem organ dokonując analizy obszaru sąsiedniego niezabudowanego ( obszar 5.2) dla potrzeb określenia parametrów, cech, wskaźników i gabarytów nowej zabudowy, powinien bazować na  istniejących zasadach kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Inny sposób podejścia doprowadziłby do określenia parametrów, wskaźników, a przede wszystkim gabarytów nowej zabudowy w sposób niemający nic wspólnego z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, który uwzględnia w uporządkowanych relacjach uwarunkowania i wymagania.

  • funkcjonalne,
  • społeczno-gospodarcze,
  • środowiskowe,
  • kulturowe,
  • kompozycyjno-estetyczne.

 

Warto też zauważyć, że obecne wskazanie tej formy nie zachowuje, a wyznaczone obszary, definiuje tak, jak gdyby, były od siebie w znacznej odległości, a nie bezpośrednim sąsiedztwie, poprzez przypisanie im bardzo różnych kryteriów kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, dlatego wnioskuje jak wyżej.

  1. Wniosek o zmianę kategoryzacji terenu z 5.2 U na 5.2 U/ZP (tereny zabudowy usługowej i zieleni urządzonej) lub U/MNW oraz określenie szczegółowych zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego poprzez dopuszczenie lokalizowania usług handlu detalicznego jako lokali wbudowanych w budynki usługowe lokalizowane w parterze nowopowstałych budynków.

Uzasadnienie: wprowadzenie obowiązkowej realizacji usług w parterach budynków w tym rejonie, gdzie bardzo brakuje usług podstawowych, jest bardzo istotne zarówno dla obecnych mieszkańców jak i przyszłych pracowników biur. Jednocześnie dawałoby szansę na ukształtowanie bardziej atrakcyjnej i ludzkiej przestrzeni w rejonie węzła al. Jerozolimskich z Kleszczową, szczególnie w rejonie przystanków autobusowych.  Ponadto wprowadzenie zmian w zakresie przeznaczenia tego obszaru dopuszczającego również zabudowę wielorodzinną pozwoliłby, aby kompleksowo nawiązać do obecnej zabudowy kształtując jej proporcję, intensywność oraz formę.

  1. Wniosek o wprowadzenie stosownych podziałów, które ograniczyłyby możliwość realizacji jednego bardzo długiego budynku (powrót do wersji z projektu planu z etapu wyłożenia w 2011r), lub ograniczenia maksymalnej długości pierzei na tym terenie – np. do max 100m.

Uzasadnienie: proponowane zapisy umożliwiają realizację budynku o długości ponad 400m, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia jakości zarówno przestrzeni publicznej (Al. Jerozolimskich) jak i od strony osiedla, które zostałoby zamknięte jak murem. Proponowany uprzednio (na wyłożeniu w 2011r) układ na tym terenie był zarówno ładny przestrzennie jak i gwarantował możliwość dojścia w kilku miejscach z terenu osiedla do Al. Jerozolimskich i ul. Kleszczowej.

  1. Wniosek o wprowadzenie zapisu nakazującego umieszczenie wszystkich miejsc parkingowych w garażach podziemnych, zgodnie z zapisami planu realizacyjnego osiedla mieszkaniowego Floryda zatwierdzonego decyzją nr 289/92 Urzędu Dzielnicowego Warszawa Ochota z 15.05.1992r.

Uzasadnienie: należy wprowadzić zapisy uniemożliwiające realizację np. na połowie terenu 5.2 parkingu naziemnego dla obsługi nowej zabudowy usługowej. Takie sąsiedztwo byłoby wyjątkowo uciążliwe dla istniejącego osiedla

III. Uwagi do projektu dla terenu 5.1 MW:

1. Wniosek o obniżenie minimalnej wysokości zabudowy z 16m do 12m.

Uzasadnienie: istniejące budynki mieszkalne mają na tym terenie w większości 3 pełne kondygnacje plus czwartą w dachu spadzistym ( jako poddasze uzytkowe), co w sumie p daje mniejszą wysokość niż 16m, na ogół 15 m, w najwyższym punkcie kalenicy. (wrażenie wyższej wysokości zabudowy może sprawiać częściowo odsłonięta kondygnacja garażowa). Pozostawienie istniejącego zapisu może skutkować w przyszłości niemożnością przeprowadzania prac budowlanych bez podwyższenia wysokości obecnych budynków do wprowadzonego limitu,

 

2      Wniosek o ograniczenie maksymalnej wysokości zabudowy nowobudowanych budynków do 16m,

Uzasadnienie: na tym terenie istnieje tylko jeden, centralnie położony, budynek o wysokości większej niż 16 m. Wszystkie pozostałe budynki mają niecałe 16 m wysokości. Obecne zapisy mogłyby spowodować zaburzenie ładu architektonicznego całego osiedla w zakresie spójności zabudowy oraz ładu przestrzennego, charakteryzującego się przemyślaną i spójną koncepcją.

3.  Wniosek o niedopuszczanie wprowadzania zabudowy na teren dz. ew. nr 112. obr. 20826 oraz o wprowadzenie przeznaczenia terenu pod tereny zieleni, rekreacji wspólnej, małej architektury

Uzasadnienie: zabudowa tego terenu znajdowałaby się zbyt blisko obecnych budynków mieszkalnych. Jednocześnie plan nie zapewnia możliwości obsługi komunikacyjnej tej działki.

4. Wniosek o zagwarantowanie spójności architektonicznej obszarów 5.1 i 5.2 poprzez wprowadzenia zapisów określających:

  • kąt nachylenia głównych połaci dachowych (minimalnie dwóch) między 35% a 45% przy kolorze dachu czerwonym dachówka lub blacho dachówka koloru czerwonego, kolor elewacji komponujący się z kolorami elewacji budynków na obszarze 5.1, obowiązek stworzenia na dachach budynków usługowych tarasów ogrodowych lub obowiązek wykonania na 30% elewacji budynków usługowych od strony obszaru 5.1 pnącej roślinności.

5. Wniosek o zagwarantowanie istnienia przynajmniej 2 przejść (pieszych), oddalonych od siebie co najmniej o 200m, z obszaru 5.1 przez obszar 5.2 do Al. Jerozolimskich/ ul. Łopuszańskiej/ul. Kleszczowej.

IV. Uwagi do projektu dla terenu 4.4. UC

1      Wniosek o zagwarantowanie stworzenia pionowego ogrodu/ pnącej roślinności na min. 30% powierzchni elewacji budynków od strony obszaru 5.1

2      Wniosek o przywrócenie uprzednio projektowanego (w wersji planu z etapu wyłożenia w 2011r.) układu przestrzeni publicznych, placów oraz proponowanych nowych układów urbanistycznych.
Uzasadnienie: obecna wersja projektu planu w bardzo drastyczny sposób ograniczyła ilość i jakość projektowanej przestrzeni publicznej. Zlikwidowano projektowane place, niezbędne powiązania pomiędzy terenami zabudowanymi a al. Jerozolimskimi oraz wszystkie projektowane układy, które w sumie miałyby szansę podnieść jakość przestrzeni i umożliwić normalne funkcjonowanie dzielnicy jako miejsca do mieszkania i pracy, a nie tylko utrzymać obecny status terenów z wielkimi marketami przeznaczonymi wyłącznie dla zmotoryzowanych klientów.

Wnioskuję, o wykreślenie paragrafu 5, punkt 6): dopuszcza się lokalizowanie budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości od 1,50 m do 3 m od granicy działki budowlanej na terenach oznaczonych symbolami przeznaczenia: U, UT/MN, MN/U, MNW, MW I terenach 1.3U/MNW, 4.3UB

Pobierz:

Uwagi do planu miejscowego – wersja PDF

Uwagi do planu miejscowego – wersja WORD – do edycji

Dodaj komentarz